Come diritti reali limitati con funzioni di garanzia, il pegno e l’ipoteca presentano i medesimi connotati tipici di ogni altro diritto reale: l’immediatezza (il diritto si esercita direttamente sul bene senza interposizione di alcuno) e l’assolutezza (esso ègiuridicamente valido e tutelato nei confronti di chiunque).
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I diritti reali limitati di garanzia
Gli ultimi due diritti reali descritti dal codice civile sono il pegno e l’ipoteca. Sono diritti limitati, poichè si esercitano su un bene di proprietà altrui, e al contrario dell’usufrutto, delle servit๠prediali e delle altre situazioni che abbiamo descritto, non presentano alcun potere di godimento sulla “resâ€, il bene su cui èfondato il diritto.
Le azioni possessorie
Il possesso non costituisce un diritto reale bensଠuno stato di fatto che riceve particolare attenzione e tutela dal nostro ordinamento. Il possessore di un bene puಠovviamente vantare su di esso un diritto reale, ma non necessariamente.
Le azioni giudiziarie che il possessore puಠesperire vengono chiamate “azioni possessorieâ€. Naturalmente, se egli èanche proprietario del bene puಠintraprendere contemporaneamente le relative azioni petitorie.
Azioni a tutela dei diritti reali
I titolari dei diritti di proprietà e di servit๠prediali, nonchè chi si trova nella situazione giuridica del possesso, puಠcontare sul sostegno della legge: il codice civile, infatti, prevede alcune azioni giudiziarie poste a loro tutela.
Per quanto riguarda gli altri diritti reali, non sono previste azioni specifiche, ma si puಠimmaginare che, per analogia, siano esperibili le medesime azioni in quanto compatibili.
Costituzione ed estinzione delle servit๠prediali
Le servit๠prediali possono sorgere per vari motivi. Talvolta èla legge stessa ad imporla ai proprietari terrieri, come sul tema delle dettagliate disposizioni sui corsi d’acqua che scorrono lungo fondi privati.
Altre volte, invece, èla volontà dei soggetti privati a dar vita al diritto reale. Puಠcapitare, infatti, che siano il titolare del fondo servente e di quello dominante a mettersi d’accordo, magari stipulando un contratto scritto; oppure, puಠsorgere per volontà di un defunto che lo ha stabilito nel suo testamento.
Servit๠prediali: caratteristiche
Gli antichi romani conoscevano bene le servit๠prediali: non a caso, avevano elaborato una serie di norme in materia che ancora oggi rimangono valide, cosଠcome le relative elaborazioni dottrinali.
Si conferma ancora oggi, ad esempio, che il titolare del fondo servente puಠessere obbligato a sopportare determinati comportamenti messi in atto dal titolare del fondo dominante (“servit๠affermativeâ€) oppure ad astenersi da proprie azioni (“servit๠negativeâ€), ma mai gli si puಠimporre di esercitare date azioni in prima persona (“servitus in faciendo consistere nequitâ€).
Servit๠prediali: generalità
In latino, il termine “praedium†significa “fondoâ€, inteso come terreno. Il diritto di servit๠prediale, quindi, èuna particolare tipologia di diritto reale limitato che il proprietario di un fondo (“dominanteâ€) impone nei confronti del proprietario di un altro fondo (“serventeâ€).
Le servit๠possono consistere in un’ampia casistica di situazioni, alcune fissate dalla legge e altre sorte per volontà delle parti interessate (per contratto o testamento) o anche per usucapione.
Uso, abitazione ed enfiteusi
Uso, abitazione ed enfiteusi sono normalmente considerati come i parenti poveri dell’usufrutto: la normativa èmolto simile, tanto che per una serie di aspetti il codice civile compie un apposito rimando alla disciplina dettata in tema di usufrutto.
L’uso e l’abitazione, in particolare, sono davvero delle sotto-categorie dell’usufrutto: la loro peculiarità dipende dal bene su cui grava il diritto e/o dall’utilizzo che se ne puಠfare.
Usufrutto: diritti e obblighi delle parti
L’usufrutto èun diritto di antichissima origine. Nel corso dei millenni, quindi, il legislatore ha avuto modo di individuare ed elaborare i possibili problemi e casistiche nei rapporti fra nudo proprietario e usufruttuario, definendo diritti e responsabilità di entrambi.
Non a caso, percià², il codice civile dedica oltre quaranta articoli all’usufrutto, cercando di prevedere tutte le possibili situazioni.
Durata dell’usufrutto e il sub-usufrutto
Il diritto di usufrutto ha obbligatoriamente una durata limitata nel tempo, e questo rappresenta una differenza notevole rispetto agli altri diritti reali.
In caso di nascita del diritto per contratto o testamento, le parti contraenti oppure il testatore possono avere fissato una scadenza precisa, e dunque a quella data l’usufrutto cesserà .
Costituzione ed estinzione dell’usufrutto
L’usufrutto puಠsorgere per numerose cause. La prima èquella del contratto fra nudo proprietario e usufruttuario; capita, ad esempio, che delle persone anziane e bisognose di liquidità vendano la nuda proprietà della loro casa ad un investitore in cambio di un corrispettivo limitato e del diritto di usufrutto sulla stessa: cosicchè loro resteranno a vivere in quella casa, e l’investitore ne avrà la piena proprietà solo alla loro morte.
Diritto di usufrutto
Fra i diritti reali limitati di godimento, l’usufrutto ècerto il pi๠conosciuto. In sostanza, all’usufruttuario èriconosciuto il diritto di godere appieno dei benefici del bene in oggetto e, allo stesso tempo, di sostenerne le spese.
L’usufruttuario di un terreno, per esempio, potrà coltivarlo e fare ciಠche desidera dei frutti del suo lavoro; allo stesso tempo, perà², tutte le spese sostenute per la coltivazione e, in generale, gli oneri legati al terreno ricadranno su di lui e non sul titolare del diritto di proprietà (il “nudo proprietarioâ€). Il discorso vale anche dal punto di vista fiscale: sarà l’usufruttuario e non il nudo proprietario a dichiarare il reddito di quel terreno e a pagare l’eventuale ICI.
Diritto di superficie
I diritti reali limitati costituiscono l’insieme di diritti reali vantati su un bene di proprietà altrui.
Si distinguono in diritti di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servit๠prediali), i quali consentono di sfruttare il bene altrui nei limiti indicati dal codice civile, e diritti di garanzia (pegno e ipoteca), che attribuiscono una speciale protezione ai creditori del proprietario del bene.
Modi di acquisto della proprietà
Il proprietario di un bene puಠdivenire tale a titolo derivativo od originario. Nel primo caso, il diritto di proprietà su quel bene apparteneva precedentemente a qualcun altro ed èstato trasferito tramite un titolo idoneo; nel secondo caso, invece, esso in precedenza non era di nessuno e nasce ex novo in capo al nuovo proprietario.
“Possesso vale titolo” e usucapione
L’articolo 1153 del codice civile stabilisce la regola nota come “possesso vale titoloâ€: colui che diviene possessore, mediante un titolo idoneo d’acquisizione (compravendita, donazione, successione ecc.) di un bene mobile non registrato da un cedente, che pure non ne aveva diritto, ne diviene comunque e automaticamente proprietario.
àˆ perಠindispensabile che al momento dell’acquisizione (ma non necessariamente in seguito), il cessionario fosse in buona fede: il ricettatore, infatti, non èovviamente tutelato. La buona fede, peraltro, èpresunta, almeno fino a prova contraria.