Il condominio nasce quando le parti strutturali sono in comunione con altri proprietari (il terreno su cui èsorto, i muri portanti, la copertura etc…).
Il Codice Civile èla fonte primaria che regolamenta il condominio.
Qualora nel complesso siano presenti pi๠di dieci proprietari, l’art. 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento condominiale, questo èapprovato solo con il parere favorevole di almeno la metà degli intervenuti all’assemblea e proprietari di almeno la metà del valore della costruzione e quindi dei millesimi.
La modifica del regolamento prevede lo stesso metodo della stesura.
L’assemblea condominiale, (art. 1135 c.c.) alla quale dovranno partecipare tutti i condomini o, se impossibilitati delegare un loro rappresentante, ha potere sovrano, èl’organo che delibera sulla gestione delle spese ordinarie e straordinarie, nomina l’amministrazione e ne stabilisce la retribuzione.
L’amministratore non puಠavvalersi della facoltà di sostituirsi ai condomini qualora vi siano lavori di manutenzione straordinaria, tranne nel caso in cui rivestano carattere di urgenza e solo dopo avere debitamente informato i titolari.
L’assemblea ordinaria èconvocata almeno una volta all’anno, per l’approvazione del bilancio annuale preventivo e consuntivo, per le spese assegnate a ciascun condomino per la conferma dell’amministratore.
I condomini dovranno essere convocati almeno 5 giorni prima dell’assemblea, tramite raccomandata.
L’assemblea straordinaria, puಠessere chiesta qualora se ne presenti la necessità anche da solo due condà²mini.
L’assemblea èregolarmente costituita quando: in prima convocazione sono presenti i 2/3 del valore dell’immobile e i 2/3 dei condà²mini; in caso contrario l’amministratore provvederà alla seconda convocazione (sulla lettera di invito verrà indicata la data della 1° e della 2° convocazione, solitamente èil giorno seguente), a questa dovranno presenziare almeno 1/3 dei condomini proprietari di almeno 1/3 del valore dell’immobile (valore millesimale).
Spese per le parti comuni del condominio: queste vengono ripartite in misura proporzionale ai condà²mini, in base alla loro porzione di proprietà e in base al beneficio che ciascuno ne trae (si veda ad es. l’ ascensore e la manutenzione delle scale, le spese vengono distribuite per il 50% in base ai millesimi di proprietà e per il 50% in base all’altezza del piano).
Per quanto riguarda le spese di riscaldamento, se sono presenti i cosiddetti contaore, il condà²mino pagherà in base al consumo effettivavo altrimenti in base ai millesimi di proprietà , restano a carico di ciascun proprietario le spese di manutenzione dell’impianto termico.