Si distinguono in diritti di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servit๠prediali), i quali consentono di sfruttare il bene altrui nei limiti indicati dal codice civile, e diritti di garanzia (pegno e ipoteca), che attribuiscono una speciale protezione ai creditori del proprietario del bene.
Iniziamo a studiare i diritti reali limitati partendo dalla superficie.
Ipotizziamo un terreno su cui poggia un edificio: normalmente il proprietario di entrambi èla stessa persona, ma non sempre e non necessariamente. àˆ infatti perfettamente ammissibile l’ipotesi che il titolare del fabbricato sia persona diversa del proprietario del fondo: ma questo èpossibile soltanto se quest’ultimo lo ha acconsentito.
In altre parole, il proprietario di un fondo ha il potere di consentire a terzi di costruirvi sopra un edificio e di mantenerlo nel tempo, ed eventualmente di alienarlo a favore di terzi: il proprietario del fondo, cioà¨, istituisce un “diritto di superficie†a favore di un terzo. Tale diritto puಠsorgere per testamento del proprietario del fondo oppure per contratto fra le due parti, e puಠessere prevista una durata determinata oppure essere istituito come diritto perpetuo. Al contrario di altri diritti reali, invece, la superficie non puಠnascere per usucapione.
La superficie scompare per scadenza del termine concordato, per rinuncia da parte del titolare o per estinzione per non uso di durata almeno ventennale (una sorta di prescrizione del diritto), o, ancora, per consolidazione, e cioènel momento in cui il proprietario del fondo e quello del fabbricato si trovano ad essere la stessa persona (perchè, ad esempio, il proprietario del fondo èrede del titolare della superficie: alla morte di quest’ultimo ci sarà automaticamente la consolidazione).